На мой взгляд, расторжение договора на приобретение квартиры (в данном случае ДДУ), да ещё и после года проживания в ней, должно быть следствием ну совсем безвыходной ситуации. Расторгнуть договор на данном этапе не так-то и просто - мало причин, способствующих этому. Сквозные трещины в стене, промерзание углов между стеной и потолком, о которых мне известно - не являются причинами для расторжения, т.к. все они - устранимы. Но можете ли вы представить, что такая причина есть? Именно та, которую сам застройщик допустил, и не может устранить на протяжении года! - времени, за которое этот же застройщик способен возвести ещё 5 (пять!) аналогичных домов под крышу с отделкой фасада! Это удивительно, но обо всём по порядку.
С этого договора начались наши отношения с застройщиком ООО "СМУ №3 Сатурн-Р" в далёком 2017 году. Я, как и все дольщики, ждал окончания строительства, ввода в эксплуатацию, и переезда, выражая своё недовольство несоответствия сроков сдачи обещаниям в официальном паблике вконтакте, попутно снимая лапшу с ушей. Но всё только начиналось!
3 декабря 2018 года я принял квартиру по акту приёма/передачи с открытой датой (т.к. на тот момент дом ещё не был сдан), существенных недостатков на тот момент я не обнаружил, несущественные - всё равно устранятся планируемым ремонтом. Заселился за пару дней перед новым годом, и буквально сразу уехал на праздники. Вернувшись, начал стелить ламинат, и в один из дней услышал его - гул от работы лифта!
На тот момент мне сложно было судить, является ли данный шум существенным, или это нормально, но субъективно шум был громким, ярко выраженным. Первое время лифт меня не беспокоил, т.к. жильцов в моём подъезде было мало, лифтом пользовались редко, и ночи были тихими. Со временем всё изменилось - лифт ездил не останавливаясь. Ночами лифтом тоже начали активно пользоваться - в будни до 2-3 ночи, а в выходные на протяжении всей ночи можно было слышать его гул. Поняв, что надо что-то делать, 25 января 2019г. я обратился в УК с просьбой устранить этот шум:
На что из УК мне ответили следующее:
Ну что же, пишем напрямую застройщику:
Дата обращения - 1 февраля 2019 года. Согласно ДДУ, срок устранения недостатков составляет 30 (Тридцать) дней, если иной срок не будет установлен Сторонами путем подписания письменного соглашения. Никакого соглашения подписать мне не предлагали, более того, в течение 30 дней со мной никто не связался, не приходил, не писал, не звонил. Со стороны застройщика - полный игнор.
Почитав интернеты, я решил обратиться в Роспотребнадзор, чтобы, во-первых, провести замер уровня шума в квартире, а во-вторых, обязать застройщика устранить этот шум на основании проведённых замеров. Составляем обращение:
Роспотребнадзор в течение двух недель организовал замеры уровня шума в жилой комнате, расположенной ближе к шахте лифта, первые замеры были выполнены для установления факта нарушения уровня шума, что, собственно, подтвердилось. Следующие замеры были выполнены 22 мая 2019г. в присутствии представителя застройщика, инженера по качеству ООО "СМУ №3 Сатурн-Р", Беклемышева О.М. Тут же выкладываю результаты следующих замеров, выполненных 11 июня 2019г. в присутствии представителя УК, главного инженера ООО "СМУ № 2 Сатурн-Р", Коняшкина С.А.:
Согласно протоколов измерения, уровень шума при работе лифта, грузоподъёмностью 400кг., составляет 32,3+-0,8дБА, а при работе обоих лифтов - 33,3+-0,8дБА. Согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, уровень шума в жилых помещениях в период с 23 до 7 часов не должен превышать 30 дБА, а учитывая, что источником шума является инженерно-технологическое оборудование самого здания, следует принимать на 5 дБА ниже (поправка = минус (-) 5 дБА), таким образом, в ночное время шум не должен превышать 25 дБА.
Обращаясь в Роспотребнадзор, я предполагал, что уж они-то точно заставят Сатурн устранить недостаток, но я их переоценил. Чтобы начать делопроизводство, Роспотребнадзору нужно установить, в отношении кого именно его начинать. Так вот, учитывая, что дом уже сдан, застройщик убедил Роспотребнадзор в том, что раз уж лифтовое оборудование находится в эксплуатации управляющей компании, то это именно они должны устранить недостаток. Забегая вперёд, в сентябре 2019г. Роспотребнадзор вынес следующее постановление в отношении УК ООО "СМУ № 2 Сатурн-Р":
Суть правонарушения - непринятие мер по устранению шума от лифтового оборудования. УК обжаловала данное решение в суде, который состоялся 19.11.2019, но суд оставил решение Роспотребнадзора без изменений.
На суде юрист УК в качестве аргумента ссылалась на некое письмо от застройщика, вот оно:
Согласно этому письму, Сатурн-застройщик обещает принять меры по снижению уровня шума в моей квартире, и даже уже 22 июля 2019г. заменил контакторы на молошумные реле. Таким образом, при моём обращении к застройщику 1 февраля, он начал принимать меры только 22 июля, т.е. полгода никто ничего не предпринимал. После очередных принятий мер в августе месяце, в виде шумоизоляции стен машинного помещения, застройщик заказал очередные измерения уровня шума в "Центре гигиены и эпидемиологии в Пермском крае", которые состоялись 19 сентября 2019г., и не показали никаких изменений - всё те же 33дБА. Протокола измерений у меня нет, т.к. заказчиком измерений был не я, а передача копии протокола Сатурном не в его интересах.
Поняв, что путь через Роспотребнадзор - тупиковый, я решил судиться с застройщиком, предварительно дав ему ещё один шанс, вручив 10 октября 2019г. досудебную претензию:
Как говорится, "никогда такого не было, и вот опять!" - в течение 30 дней со мной никто не пытался связаться, звонить пришлось самому. По телефону мне так и не смогли сказать, почему не было ответа на первое обращение, от 1 февраля 2019г., собственно, не назвали и сроки устранения недостатка.
13 ноября 2019г. мне позвонил инженер по качеству ООО "СМУ №3 Сатурн-Р", Беклемышев О.М., и сообщил, что в течение двух недель силами подрядной организации недостаток будет устранён. Прождав две недели под всё тот же грохот лифта, 26 ноября я попытался с ним созвониться, но на звонок он не ответил. Крайне непрофессиональное поведение.
Так и не дождавшись каких-либо действий от застройщика, в конце ноября я обратился к юристу, который составил уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, отправив его застройщику 6 декабря 2019г. заказным письмом.
В случае, если у Вас, как и у меня, были утеряны некоторые чеки на купленные материалы для ремонта, не отчаивайтесь - обратитесь к продавцу, всегда есть возможность восстановить товарный чек, достаточно знать дату покупки. Так, мне удалось восстановить товарный чек на покупку ламината, который я вручил застройщику лично отдельным заявлением "о приобщении материалов к уведомлению о расторжении договора об участии в долевом строительстве", ничего сложного в этом нет.
Так же в двадцатых числах декабря получил от застройщика письмо (первый официальный ответ застройщика на протяжении почти года!) следующего содержания:
Стоит ли писать, что никаких работ проведено не было? А что, собственно, я ожидал? Опять пустые обещания.
Вот и наступил новый, 2020 год. После праздников, 14 января 2020г., меня пригласили на встречу с Долгушиной О.В. С улыбкой на лице она сказала, что не хотела бы доводить дело до суда, и с щедростью предлагает мне расторжение договора по соглашению сторон с выплатой половины неустойки. То есть, если расчитать размер неустойки с 1 ноября 2017г., получается, что я могу претендовать на 900 с лишним тысяч, что в сумме с возвращенными деньгами за квартиру как раз равно текущей стоимости аналогичной квартиры. Пощёлкав на калькуляторе, с учётом затрат на установку двери, ламинат, моральные переживания, она предложила 600 тысяч, мотивировав тем, что на протяжении года я жил в этой квартире, она самотризировала, а ещё есть 333 статья ГК РФ, на основании которой они будут требовать снижение неустойки, если дело дойдёт до суда. Странное предложение. Если ты не хочешь доводить до суда, сделай нормальное предложение. И вообще, ставить мне в вину факт моего проживания в моей же квартире, это абсурд. Так вот, на текущий момент, если рассматривать аналогичную квартиру в моём же доме, т.е. с такой же амортизацией, то вот какое объявление я нашёл:
Я понимаю, что за эту цену квартиру не продать, но говорить об амортизации, когда цены на квартиры существенно выросли, да ещё и снижать неустойку вдвое, каково? А вот ещё одно объявление, уже от самого застройщика:
Напоминаю, застройщик предложил мне 3'100'000р. при текущей стоимости квартиры 3'225'000р. Таким образом я не смогу без дополнительных затрат купить аналогичную квартиру. Более того, за недостаток, допущенный застройщиком, за его неустранение в течение года, за невыносимую жизнь в этой квартире, за неудобства, связанные с переездами, за потраченные нервы, это я понесу наказание в виде дополнительных затрат, а застройщик ещё и в плюсе останется, продав квартиру по рыночной цене. Нет уж, Ольга Владимировна, Вы хотите именно суда!
Кстати, обратите внимание, планировка квартиры изменилась - ближайшей к шахте лифта уже является кухня, а не жилая комната. А по той причине, что нормы СанПин по уровню шума распространяются именно на жилые помещения, предъявить претензию относительно шума на кухне уже не получится. Однако перепланировка в моём случае не спасёт, т.к. звук распространяется в плите перекрытия, и в стенах, его прекрасно слышно и в дальней комнате.
Так же 14 января мне снова пообещали провести модернизацию лифтового оборудования в течение недели, якобы оборудование, которое было закуплено в предыдущем году, уже со дня на день будет получено. Учитывая, что приоритетнее для меня конечно же сохранение текущего жилья, без судов и переездов, я принял решение подождать ещё неделю.
25-26 января 2020г. провели работы по замене низкочастотного преобразователя (возможно название неправильное). Звук немного изменился, но существенных отличий нет:
19.02.2020 проведены очередные измерения уровня шума от работы лифтового оборудования в моей квартире. Вот цифры из акта:
Из результатов видно, что, во-первых, работы по замене низкочастотного преобразователя никак не снизили уровень шума в жилой комнате, а во-вторых - шума стало больше. Заметьте - уровень шума от работы обоих лифтов - 35-38дБА. Согласно норм СанПиН 2.1.2.2645-10, допустимый уровень шума от работы инженерно-технологического оборудования здания не должен превышать 35дБА (поправка = минус (-) 5 дБА) в дневное время, с 7 до 23 часов. Таким образом нормы шума в моей квартире нарушены даже в дневное время.
ИТОГ
2 марта 2020 года заключен договор на продажу моей квартиры Сатурну с правом проживания до конца 2020 года. Так же заключен новый ДДУ на 3х-комнатную квартиру в доме Турчевича, 6, с моей небольшой доплатой, учитывая неустойку, и прочие неотделимые вложения в квартиру.
